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Carlos Gustavo Rodríguez Acuña - crodriguez@cmmlegal.co Miércoles, 28 de noviembre de 2018

Existe en el sector inmobiliario un acerado debate en torno al parecido existente entre el distinguido contrato de promesa de compraventa y el contrato de vinculación por beneficio de área.

Esta revisión -tan somera como inevitablemente personal- tiene como horizonte despuntar algunos de los rasgos más sobresalientes de uno y otro, para ensayar una demarcación en torno a las características de estas dos figuras negociales.

¿Qué es el contrato de promesa de compraventa?

En términos generales, es un contrato preparatorio -celebrado dos sujetos denominados promitentes- que envuelve una obligación de hacer, sujeta a un término o condición, consistente en perfeccionar el contrato de compraventa sobre un bien inmueble, nuevo o usado.

¿Qué es el contrato de vinculación con beneficio de área?

Pese a que no existe definición legal y la doctrina relacionada escasea, este negocio se puede definir como una especie de contrato de fiducia mercantil, en virtud del cual un sujeto llamado beneficiario de área se vincula a un preexistentemente constituido fideicomiso inmobiliario, y cumple un plan de pagos con el único objetivo de que, a la finalización del proyecto de construcción, la fiduciaria le transfiera la propiedad de la unidad inmobiliaria a título de beneficio de área y el fideicomitente, gerente del proyecto, le haga la entrega material.

¿Cuál es el punto en común de estas dos figuras negociales?

Salta a la vista que el objeto de ambos contratos atiende a una finalidad idéntica, relacionada con la adquisición de forma derivativa de un bien inmueble.

Esta semejanza respecto su objeto principal comporta un punto de aproximación muy acentuado, que obliga a ahondar en lo tocante a las características que los desigualan.

¿Cuáles son las diferencias?

1. Principal Vs Accesorio: El contrato de promesa no requiere de la existencia de otro para subsistir por sí mismo. El de vinculación como beneficiario de área supone la existencia de un contrato precedente de fiducia, suscrito entre un fideicomitente, constructor, y una entidad fiduciaria, que administre y represente el patrimonio acéfalo constituido.

2. Bilateral Vs Plurilateral: La promesa de venta es suscrita por dos partes, promitentes, en tanto que el de vinculación a área comporta necesariamente la aquiescencia del fideicomitente, la fiduciaria (en vocería del comiso) y el beneficiario de área.

3. Típico Vs Atípico: Respecto contrato preparatorio no existe discusión acerca de que es legalmente típico. Por el contrario, en lo que atiene al de vinculación esta característica queda en entredicho dado que de antaño goza de tipicidad social, pero actualmente solamente la circular externa 029 de la Superintendencia Financiera hace mención específica a él.

4. De Libre Discusión VS De Adhesión. La promesa de compraventa normalmente está sujeta a deliberación en relación al contenido de su clausulado. En cambio, producto de su función socioeconómica, el contrato de vinculación a área se celebra teniendo como soporte un contrato tipo.

Conclusión

Pese a que estos dos tipos de contrato comparten un punto fundamental relacionado con la finalidad práctica perseguida, resultan absolutamente delimitables y distinguibles.

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