Ángela María Arango Ospina-Asociada Senior del Equipo de Derecho Inmobiliario, Urbanístico, Hoteles y Agroindustria en Brigard Urrutia
martes, 28 de marzo de 2023
El plan parcial es un instrumento de planificación urbanística previsto en la normatividad colombiana, que a pesar de las múltiples ventajas que traza para el desarrollo de las ciudades y los logros de renovación urbana que le son atribuibles, desafortunadamente en ocasiones es prescindido por los inversionistas, promotores de proyectos y ciudadanos propietarios de inmuebles; o peor aún, es desconocido o incomprendido por parte de estos actores.
Tal relegamiento no solo reduce la posibilidad de obtener el máximo aprovechamiento del derecho de propiedad sobre la tierra, sino que termina privando a la ciudad de proyectos con capacidad intervenir armónicamente los elementos que componen la planificación del territorio y de mejorar la calidad de vida. De ahí la importancia de fomentar la aproximación positiva a este instrumento.
Primero, el plan parcial logra articular a los propietarios de suelo alrededor de un desarrollo urbano conjunto que además de estar inspirado en la capacidad de asociación, se rige por una metodología de financiación y lucro que al ser correctamente aplicada consigue equidad porque reconoce y remunera adecuadamente a cada partícipe frente al bien que haya dispuesto como su aporte o inversión al plan parcial, imposibilitando desbalances injustificados.
Segundo, el planteamiento de un plan parcial debe fundamentarse técnicamente. La planeación moderna cuenta con muy bastas fuentes de conocimiento técnico en todas las materias que confluyen en la existencia de la ciudad (ambiental, topografía, paisajismo, movilidad, saneamiento básico, economía, sociología, entre otras) además de las TIC que son un aliado que enriquece el proceso porque con su analítica de datos retroalimenta y proyecta cuestiones sobre las dinámicas urbanas que anteceden y se esperan en relación con el plan parcial.
Esto además de justificar objetivamente los lineamientos del plan parcial, proscribe la eventualidad de incluirle condiciones caprichosas.
Tercero, siendo necesario sensibilizar los antedichos aspectos metodológicos y técnicos de un plan parcial, el procedimiento legal para que el proyecto adquiera carácter de norma, tiene una etapa de participación de los actores relacionados con el futuro plan parcial, que cuenta con términos para presentar observaciones y objeciones tendientes a asegurar que su contenido se ajuste a los principios de la planeación urbanística y a las normas de mayor jerarquía. Esta etapa es otra oportunidad para cerciorarse de que el plan parcial es ecuánime y justificado.
Con lo dicho, cada proyecto de plan parcial es único conforme a su planteamiento financiero y de gestión, urbanístico y proceso de discusión. Así es como algunos planes parciales resultan avocados a ofrecer viviendas o servicios, otros giran en torno a la preservación de elementos patrimoniales e hitos culturales e incluso a configurarse como un foco de turismo, cada uno con diferentes combinaciones de productos inmobiliarios y capacidad de potencializar el aprovechamiento de la tierra.
Siendo que lo anterior redunda en la complejidad de no poder generalizar los planes parciales, cada uno amerita un entendimiento particular en el cual el factor común debe ser la debida y justa compensación y el máximo uso del suelo; cualquier planteamiento que se aleje de estas premisas no debe ser un disuasor del interés en el plan parcial, sino una oportunidad para revisar que su planteamiento acoja todas las garantías legales de las que está dotado este instrumento.
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