Daniel Rueda Restrepo Abogado de CMC Abogados

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Daniel Rueda Restrepo jueves, 5 de noviembre de 2020

A partir de la expedición del Decreto 1398 de octubre 26 de 2020, el Gobierno, a través del Ministerio de Hacienda, da vía libre a la implementación de las rentas vitalicias inmobiliarias, indicando dentro de sus considerandos, que se trata de un producto financiero encaminado a generar ingresos complementarios a partir de alternativas para quienes sean propietarios de un inmueble, permitiéndoles convertir en dinero el valor patrimonial que representa el mismo, con la posibilidad de conservar los derechos de uso y goce.

Al ser un seguro, el decreto establece las condiciones para el desarrollo a cargo de las compañías aseguradoras, algo que deberá precisarse por la Superfinanciera. ¿Se implementa la hipoteca inversa?, ¿cuáles son las modalidades?, ¿se puede ejercer el derecho de retracto?, ¿quién se encarga del pago de impuestos y demás contribuciones?

¿Se implementa la hipoteca inversa?

No, el decreto es para implementar rentas vitalicias inmobiliarias y no hipotecas inversas, si bien para algunas personas no existen diferencias, en estricto sentido sí las hay, pues las primeras son seguros y las segundas son créditos. La renta vitalicia inmobiliaria es un seguro que podrá ser ofrecido por las compañías aseguradoras de vida. La operación consiste en que el tomador del seguro paga la prima por medio de la transferencia de la propiedad de un inmueble a la aseguradora o al tercero que ésta determine y, a cambio, la compañía aseguradora se obliga a entregar una renta periódica a favor del tomador o de sus beneficiarios. A la figura podrán acceder todos los colombianos, sin límite de edad, ni distinción de estratos o ingresos.

¿Cuáles son las modalidades? ¿se puede ejercer el derecho de retracto?

Son dos modalidades: la renta vitalicia inmobiliaria inmediata y la renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida. La primera es un contrato de seguro mediante el cual se garantiza un pago periódico de una renta mensual hasta el fallecimiento del tomador o el de los beneficiarios y, la segunda es similar, pero en ese caso se pacta un período cierto para diferir las rentas mensuales, si durante ese periodo fallecen los beneficiarios, cualquier saldo a favor no diferido se transferirá al tomador o a su masa sucesoral.

Se puede pactar el ejercicio del retracto, pero es una posibilidad únicamente para los tomadores, por lo que los herederos o beneficiarios no tienen la opción de recuperar el inmueble cuando el tomador fallezca. Quien ejerza el retracto, deberá pagar a la compañía aseguradora el valor tanto de las rentas recibidas hasta la fecha, como de los gastos que haya asumido la aseguradora en relación con el mantenimiento del inmueble.

¿Quién se encarga del pago de impuestos y demás contribuciones?

Le corresponde a la compañía aseguradora con la cual se suscriba el contrato de renta vitalicia inmobiliaria, asumir: i) los gastos de notariado y registro asociados a la transferencia de la nuda propiedad; ii) el pago de los impuestos derivados de la propiedad sobre el bien inmueble; y iii) las cuotas extraordinarias de administración. Por su parte, les corresponde a los beneficiarios el pago de los servicios públicos y las cuotas ordinarias de administración.

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